持ち家を購入する際には、ほとんどの方が数十年の住宅ローンを契約することになります。
不動産購入時に住宅ローンを契約する際は金利など条件を吟味したものの、契約後はそのまま何年も見直しをせずに損している可能性があることをご存じでしょうか？
実は、住宅ローンの借り換えを行うことで総支払額が50万円以上削減されることもありますよ！
そこで今回は、住宅ローン借り換えについて、メリットとデメリットを徹底解説します。
重要な知識となりますのでぜひ今後の住宅ローン支払いに活かしてください！
この記事の要約
●住宅ローンの借り換えによって毎月の支払額を減らすことが可能
●「減らせた金額＞諸費用」になるのであれば、借り換えを行った方が合理的
●「金利が0.6%以上」「ローン残債が1,000万円以上」「2018年より前に契約」のどれかに該当する人は借り換えを検討する価値あり
●借り換えは「モゲチェック」で比較シュミレーションする方法が最適解
住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の仕組み
住宅ローン控除は、最大13年間にわたって年末の住宅ローン残高の0.7%が所得税額から控除(所得税から控除しきれない場合は、翌年の住民税から控除)される制度です。
国の制度変更に伴い、「控除率」や「期間」は物件を購入した年により異なります。
「新築」「中古」によって以下の通り分かれています！
| 住宅の種類 | 住宅環境性能等 | 年間最大控除額 | 控除期間 | 控除率 |
| 新築買取再販住宅 | 長期優良住宅低炭素住宅 | 35万円 | 13年間 | 0.7% |
| 新築買取再販住宅 | ZEH水準省エネ住宅 | 31.5万円 | 13年間 | 0.7% |
| 新築買取再販住宅 | 省エネ基準適合住宅 | 28万円 | 13年間 | 0.7% |
| 新築買取再販住宅 | その他一般住宅 | 21万円 | 13年間 | 0.7% |
| 中古住宅 | 長期優良住宅低炭素住宅ZEH水準省エネ住宅省エネ基準適合住宅 | 21万円 | 10年間 | 0.7% |
| 中古住宅 | その他一般住宅 | 14万円 | 10年間 | 0.7% |
表は2023年中に入居した場合。2024年以降の入居の場合、新築と買取再販住宅の最大控除額は減少し、一部控除期間も短縮されます。
例えば、2022〜2025年度の税制改正では控除額の上限が年間35万円、最大13年間有効なので、最大で累計455万円の税額控除を受けられるお得な制度なのです！
ちなみに初年度は必ず確定申告が必要です。
2年目以降は会社員なら年末調整で対応可能となりますので間違えないようにしましょう。
住宅ローン借り換えとは？
住宅ローンの借り換えの主な目的は、高い金利で組んでいた住宅ローンをより低い金利で組みなおし、毎月の支払額を減らすことになります。
他の金融機関で住宅ローンの契約をして、現在契約中の住宅ローン残金を一括返済することを指します。
住宅ローンは数千万単位と金額が大きいため、少しの金利の差でも返済額は大きく変化するのです。
もともとは、日本銀行がマイナス金利政策を導入したことが影響しています。
市場金利の変化に伴い、住宅ローン金利も各金融機関が金利引き下げを行ったことで新しい住宅ローンの方が安くなるケースが出てきたのです。
ただし、全ての人が借り換えをすればよいというものではありません。
メリットデメリットがありますので、ご自身の状況に照らし合わせて借り換えを選んでみましょう！
住宅ローン借り換えのメリット
住宅ローン借り換えのメリットは、主に以下の4つです。
- 金利の低下による返済額の減少
- 金利の低下による支払期間の短縮
- 利息負担減少によるローン総返済額の軽減
- 団信など保険機能の見直し
金利は安いに越したことはありませんので、見直しによる恩恵は大きいですよ。
借り換えによって、将来手元に多くお金を残せるだけでなく、毎月の支出を減らして今の家計の負担も軽減できますね！
例えば、以下のようなケースを考えてみましょう。
金利1.5％のままと金利0.38％に借り換えた場合の毎月返済額
| 借り換えない時 | 借り換えた時 | |
| 金利 | 1.5％ | 0.38％ |
| 毎月返済額 | 120,636円 | 108,191円 |
| 毎月返済額の差 | ー | -12,445円 |
でも、金利0.38%って現実的に可能なの？
個人の属性にもよりますが、2024年3月時点では変動金利で0.3%台の水準なら十分契約できる可能性がありますよ。
実際に私は2024年にマイホーム購入時は変動金利で0.2%台で契約できました。
他にも、他の金融機関のサービスや特典を利用できることがありますので、自分に合ったものを選ぶことが大切です。
住宅ローン借り換えのデメリット
住宅ローン借り換えのデメリットは、主に以下の2つです。
- 借り換え手数料などの諸費用がかかる
- さまざまな書類をそろえる手間がかかる
借り換えを行うと、「住宅ローン諸費用」「返済中の住宅ローンを一括返済する際の諸費用」が発生します。
諸費用の金額は借入金額・残年数・銀行によって異なりますが、30万～70万円程度が目安です。
借り換えによって「減らせた金額＞諸費用」になるのであれば、借り換えを行った方が合理的であると判断できます。
引用：SUUMOより
住宅ローン借り換えはモゲチェックで正確に比較しよう
住宅ローンの借り換えを成功させるポイントは「正確な試算を行う」ということです。
特に、下記3点のいずれかに該当する人は、借り換えによる恩恵が得られる可能性が高いので、まずは試算を行ってみましょう！
- 現在金利が0.6%以上の人
- ローン残債が1,000万円以上の人
- 2018年よりも前に住宅ローンを契約した人
心配しなくても大丈夫です！
住宅ローン借り換えシュミレーションサイトを利用すればOKです。
「モゲチェック」が無料で便利なので最も信頼できるサイトですよ♪
「モゲチェック」は完全無料の住宅ローン比較サービスです。
実際、2022/10/1~2023/9/30における借り換え登録者の平均削減額は約210万円という実績があります。
モゲチェックでできることは以下の4点です！
- 「どこの銀行でいくら減らせるか」の情報が入手できる
- 比較一覧表で銀行ごとの違いがわかる
- 住宅ローンを借り換えるまでの手続きの流れが理解できる
- 借り換え方法のアドバイスを受けることができる
ちなみに、モゲチェックでよさそうな銀行が見つかれば、気になる銀行への審査もそのままできます！
住宅ローンの借り換えを検討している方はモゲチェックは利用必須のおすすめサイトですよ！
まとめ
この記事では、住宅ローンの借り換えについてメリットデメリットを解説しました！
この記事のまとめ
●住宅ローンの借り換えによって毎月の支払額を減らすことが可能
●「減らせた金額＞諸費用」になるのであれば、借り換えを行った方が合理的
●「金利が0.6%以上」「ローン残債が1,000万円以上」「2018年より前に契約」のどれかに該当する人は借り換えを検討する価値あり
●借り換えは「モゲチェック」で比較シュミレーションする方法が最適解
2024年時点では変動金利で契約がよいと考えられます。
0.3%台よりも高い人は金利を下げる余地はありますので、比較するだけなら無料なので検討してみましょう！
ちなみに、住宅ローンの繰り上げ返済に興味のある方はこちらの記事をご覧ください。
本日も最後までご覧いただきありがとうございました。
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