貯蓄UPの知識

【住宅ローン シュミレーション】エクセルで簡単計算!中古マンション購入の試算方法を解説

家の購入は「人生で最も大きい買い物」と言われています。

お金の面で後悔しないためには、住宅ローンの「入念な返済計画のシュミレーション」「定期的な借り換え検討」が大切です

読者の方
読者の方
住宅ローンは、どうすれば無理のない返済計画ができるの?
読者の方
読者の方
住宅ローンの借り換え方法方法はどうすればいいの?
筆者(MR)
筆者(MR)

そこでこの記事では、誰でも作れる住宅ローン試算表を解説します!

Contents

住宅ローンを試算する4つのポイント

住宅ローン控除は金利の利払いよりも減税効果の方が大きいので、お得な制度です。

しかし、返済計画自体に無理があると、苦しい生活を送ることになります。

まずは、次の4つのポイントを抑えておきましょう!

返済計画を立てる4つのポイント

収入が右肩上がりの前提で計算しない⇒終身雇用・年功序列の時代ではない。

教育費の増加を予め想定する⇒子供が私立など学費上振れの可能性も視野に入れましょう。

低金利の銀行と契約するために相見積もりを取る⇒無料比較サイトを利用して低金利の条件を探す。

修繕費・税金・手数料などの費用も計算する⇒諸費用などの支出は大きな金額です。

①②については、「収入が今後も増えるはず」と甘く考えた結果、働き方改革で残業代や日当が減少してローン返済に苦しむ世帯が出ています。

住宅購入を検討中
住宅購入を検討中
この物件高いな~。今後の役職が上がれば給料は増えるし、ボーナスや手当てをローンに回せばギリギリいけるだろう。
筆者(MR)
筆者(MR)

その試算は危険ですよ!

「残業代・ボーナス・日当」は会社業績や働き方の見直しで、今よりも減少する可能性があります。

今の基本給をベースに、手が届く範囲の物件を検討しましょう!

③の「低金利の銀行と契約するために相見積もりを取る」はとてもに重要です!

住宅購入を検討中
住宅購入を検討中
相見積もりって手間なんだよね。そこまでするメリットはあるの?
筆者(MR)
筆者(MR)

相見積もりのメリットはとても大きいです!

小さい金利の差であっても、返済金額が大きいのでローンの返済額で計算すると大きな差になります。

ローンの金利をできるだけ少なくするために、無料比較サイトの「モゲチェック」が最も便利で人気です。

モゲチェック

住宅ローンの「新規契約」「借り換え」のどちらも対応している便利なサイトですよ。

④の修繕費・税金・手数料などの費用は、「契約手数料」「修繕費」「管理費」「税金」などのコストが発生します。

「想定外の出費」で慌てることがないように、事前に想定しておきましょう。

筆者(MR)
筆者(MR)

費用の内訳は、次項で順番に解説していきます!

【住宅ローン シュミレーション】エクセル計算表テンプレ

エクセルで作成した住宅ローン試算表の全体像です。

筆者(MR)
筆者(MR)

今回は、年収800万円の人が5,000万円の物件を購入するシュミレーションで作成しました!

「これだけは絶対に試算するべき」という項目を厳選しました!

シュミレーション表の記載内容
「前提条件の項目⇒購入を想定する物件価格などを入力。

「シュミレーション結果1の項目⇒年間のローン支払い金額が、「給与(税引き前)」と「手取り(税引き後)」に対して何%か?を試算。

●「シュミレーション結果2の項目⇒住宅ローン返済額+修繕積立金+管理費を加味した「実質支払額」が手取りに対して何%か?を試算。

「参考情報」の項目⇒諸費用の金額を記載しています。
読者の方
読者の方
この住宅ローンは中古物件を購入する時の試算?
筆者(MR)
筆者(MR)

はい!今回は「中古マンション購入」を前提に作成しています。

ただし、新築や戸建てにも応用できますよ!

読者の方
読者の方
なるほど!ちなみに、この試算では、年収800万の人が5,000万の中古物件は買える試算になったの?
筆者
筆者

正直、結構きびしい支払い計画でした。

中古マンションを年収800万円の人が買えるギリギリのラインが約5,000万円という認識です!

読者の方
読者の方
えっ!銀行はもっと貸してくれるのに・・。どこがギリギリなのか分からないので解説して!
筆者
筆者

銀行は無理のない返済計画まで面倒をみてくれませんからね。(苦笑)

試算表の項目を1つずつ確認していきましょう!

【前提条件の項目を解説】購入物件の費用計算方法

住宅ローンエクセル試算

まず最初に「前提条件」の箇所に該当する、物件の条件を解説します。

今回は、5,000万円の中古マンション物件を変動金利0.5%で35年ローンで作成しました。

黄色の箇所は、購入候補の物件によって条件が異なるため、それぞれの数値をご入力ください。

各項目の解説は次の通りです。

【購入予定物件価格】

建物本体代金(建物代金の消費税込み)で入力するようにしましょう!

土地は消費税非課税です

【計算金利】低金利の銀行を探す方法

住宅ローンの金利は、低いほどお得になります!

今回は、ネット銀行で安価なクラスの変動金利(0.5%)を入力しています。

読者の方
読者の方
変動金利と固定金利の違いって何だっけ?

こう思った方向けに、変動金利と固定金利の特徴を解説します。

変動金利と固定金利の特徴

変動金利:市場の金利変動に応じて、ローンの金利も変動する(借りる側が金利変動リスクを負う)

固定金利:ローン申し込み時or実行時の金利が返済終了まで適応される(借す側が金利変動リスクを負う)

ざっくり考えると、「借りた時よりも金利が安くなる時は変動金利がお得」「借りた時よりも金利が上昇していく時は固定金利がお得」ということになります。

これまでの日本は金利が下がり続けてきましたので変動金利がお得でした。

しかし、長らく続いた金利低下の潮目が変わる可能性もゼロではありませんので、未来をどのように考えるか次第になってきます。

固定金利で契約を交わしても、契約書の細かな文言で「金利を変更する可能性がある」と明記されている銀行もあるため要注意です。

読者の方
読者の方
住宅ローンはどの銀行が低金利でお得なの?

こんな疑問に関して、ローンには個人の属性も影響するため「○○銀行が絶対お得!」という万人に共通の回答はありません。

そこで、比較サイトを利用して「自分にとって最安金利のローン」を把握する方法がおすすめです!

人気No.1サイトは「モゲチェック」という無料で簡単に検索できるサイトが良いですよ。

モゲチェックの特徴

●私たちユーザーは完全無料で利用できる

●簡単な質問項目を入力すれば約124種類の金融機関から最も低金利な先を検索できる(ネット銀行にも対応)

●無料診断から借り換えまで任せられる

●オンライン住宅ローンではシェアNo.1の実績あり

●新規借り入れ実績:2021年12月の最安金利0.3%台~

●借り換え実績:2021年12月の最安金利0.2%台~

モゲチェックの公式サイトはこちらからどうぞ。

モゲチェック

モゲチェックの注意点

●モゲチェックで「借り入れ可能額診断」と「金融機関への申し込み」を可能ですが、最終的な借り換え可否判断は金融機関なので、モゲチェックで100%契約締結ではありません。

●実店舗がありませんので、確認したい事項がある時は電話orチャットでの対応となります。

【返済期間】

今回は35年で作成していますが、皆さんの返済期間に合わせて設定してください。

【月額ローン支払金額】元利均等と元金均等の考え方

予定されているローンの毎月支払い金額を入力してください。

元利均等返済で作成していますが、返済方法は他に「元金均等」という方法もあります。

元利均等と元金均等の違い

元利均等返済:毎回の返済額(元金と利息の合計額)が一定の返済方法。最初は利息返済の部分が大きい。

元金均等返済:毎回の返済額のうち、元金部分が一定の返済方法。返済期間が進むにつれて利息を含めた返済額が減少していく。

元金均等は元金と利息を均等に返済するので、元金が減る分トータルの返済額は元利均等よりもお得になります。

ローンを早く返済したい方や、子供の年齢が小さくて学費負担が大きくなる時期は住宅ローン返済額は少なくしたい方は元金均等が良いでしょう。

元金均等返済

元利均等は最初は利息部分の返済をしながらあとから元金分を返済していくイメージになります。

金利が高ければ元利均等は総返済額が大きくなるので不利でしたが、現在の低金利下では大きな問題にはならないだけでなく、返済額が一定になるため試算がしやすいというメリットがあります。

元利均等返済

このような特徴を踏まえて、ご自身のライフプランに応じた方法を選択しましょう。

【住宅ローン減税】制度の仕組み

購入した物件の条件に合う住宅ローン減税額を入力しましょう。

住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用して家の購入やリフォームをした場合に「年末時点のローン残高の1%」を所得税・住民税から「税額控除」できる制度です。

住宅ローン減税

上限額は1年間で最大40万円(長期優良住宅は50万円)が最大13年間控除されるので税制面でお得になります。

住宅ローン減税

【住宅ローン減税の原則】

居住年住宅ローン
年末残高限度額
(一般住宅)
住宅ローン
年末残高限度額
(認定住宅)
控除率控除期間
2014年1月~
2021年12月
4,000万円5,000万円1%10年間

【住宅ローン減税の消費税10%に増税に伴う特例措置】

年数年間控除額
1~10年目年末の住宅ローン残高
(一般住宅上限4,000万円×1%)
(認定住宅上限5,000万円×1%)
11~13年目下記のいずれか少ない金額
①住宅ローンの年末残高1%
②建物購入価格(上限4,000万円)の2%÷3

【個人から取得する場合の住宅ローン減税】

中古物件の取引で多くみられる、個人から物件を取得する際の控除額はこちらになります。

居住年住宅ローン
年末残高限度額
控除率控除期間
2014年1月~
2021年12月
2,000万円1%10年間

※住宅を個人から取得する場合は、消費税が課税されないため、新築物件を企業から購入するよりも住宅ロ-ン控除上限額が低くなります。

【マンション管理費】

一般的には10,000円~15,000円が多い印象ですが、物件のグレード次第で変化します。

戸建て住宅の場合は0円でOKです。

【マンション修繕積立金】戸建ての場合も修繕費の準備は大切

修繕積立金とは、12年を目安に発生するマンションの大規模修繕費用を積み立てる費用です。

毎月積み立てを行い、3年~5年置きに改定されて増額になるのが一般的です。

最終的な金額は月額2万~2万5千程度になる可能性がありますので、修繕積立金の上昇率を加味せずに試算して後悔しないようにご注意ください。

新築から2回目、3回目の大規模修繕に対応するためには、1年目から毎月通常のマンションで専有面積(㎡)あたり200円、タワマンでは350円が必要になると言われています。

中古マンションを購入する際は、管理組合がしっかり修繕計画を立てて無理のない資金計画を行っているかを把握することも大事です。

読者の方
読者の方
私は戸建てだから関係ない話だな!

戸建て住宅の方はこう思われたかもしれませんが、戸建てでも年数が経過するごとに建物は劣化していくので修繕が必要になります。

戸建ての場合は、購入価格の1%を毎年積み立てておけば、修繕の対応ができると一般的には考えられています。

上記金額を事前に試算へ組み込んでおきましょう。

不動産

【シュミレーション結果1の項目を解説】収入に対するローン支払い額の比率

年収800万円で5,000万円の中古マンションを購入したケースで試算した結果です。

ここでは、「①年間収入額」「②年間手取り額」に対するローン支払い額の比率(返済比率)を算出しています。

住宅ローンエクセル試算

チェックポイント

①「年間収入」に対する年間ローン支払い比率⇒20%を超える場合、非常に生活が苦しくなります。

②「年間手取り」に対する年間ローン支払い比率⇒20%を超える場合、やや生活が苦しくなります。

年間収入

毎月の給与や、定期的な賞与による収入の総額です。(非課税収入は含んでいません)

源泉徴収票の数値を入力すると、より正確に試算できます。

※児童手当は子供の教育等に使う目的があると思いますので、収入から意図的に除きました。

年間控除

収入に対して課税される金額の総額です。

社会保険料・所得税・住民税など、給与支給明細書に記載されている税金のことです。

源泉徴収票や住民税決定通知書の数値を入力すると、より正確に試算できます。

年間手取り

実質的に手元に入ってくる収入の総額です。

年収とは異なり、「年間収入ー年間控除(税金等)=年間手取り」で計算することで現実的な収入額が算出できます。

年間収入に対するローン支払額の占める割合

年間収入額に対する住宅ローンの支払金額の比率を示しています。

個人的には、この数値が20%を超えると非常に生活が苦しくなるので、購入計画を見直す方が良いと思います。

年間収入に対する住宅ローン支払金額(%)=年間の返済金額÷年間収入(総支給額)×100

年間手取りに対するローン支払額の占める割合

年間手取り額に対する住宅ローンの支払い額の比率を示しています。

個人的には、この数値が20%を超えると、やや生活が苦しくなるので慎重な判断が必要です。

年間手取りに対する返済比率が特に重要なので、20%未満の計画をオススメします。

年間手取りに対する住宅ローン支払金額(%)=年間の返済金額÷年間収入(手取り額)×100

ここまでの試算が、よくある簡易住宅シュミレーションです。

【シュミレーション結果2の項目を解説】減税効果や修繕費を含めた試算

住宅ローン減税と修繕積立金の変動を含めた試算になります。

特に「修繕費」は建物を長く使うほど費用が大きくなりますので、後悔しないように必ず試算しておきましょう!

住宅ローンエクセル試算

新築物件購入の方⇒「住宅ローン減税」の金額を住宅ローン年末残高の1%に設定すればOKです。(上限40万円)

戸建て物件購入の方⇒マンション管理費を0円、マンション修繕積立金を物件購入価格の1%を「戸建て修繕費」として入力すればOKです。

中古物件購入1~10年目のシュミレーション

住宅ローン減税あり・修繕積立金増額で試算しています。

「支払額の占める比率=年間手取り額に対する住宅関連支出合計の比率」になります。

個人的には、支払額の占める比率が20%を切っていると、将来も比較的安心だと思います。

中古物件購入11年目以降のシュミレーション

住宅ローン減税なし・修繕積立金増額で試算しています。

「支払額の占める比率=年間手取り額に対する住宅関連支出合計の比率」になります。

個人的には、支払額の占める比率が20%を切っていると将来も比較的安心ですが、収入UP(昇給)を加味していないため、実際には25%に収まれば何とかなるかもしれません。

不動産

【参考情報の項目を解説】諸費用・税金などの費用

他に、住宅購入時に発生する費用や、購入後に発生する主な税金をご紹介します。

中古住宅は購入価格の7~8%が購入時の諸費用というイメージでOKです。

新築の場合は、期間が「1~10年目」「11年目~13年目」は住宅ローン減税ありです。

14年目以降に新築物件は住宅ローン減税なしとなります。

ローン諸費用、手数料(仲介手数料等)

住宅購入にあたり、基本的には一括で支払いが必要な資金です。

ローン手数料・保証料は、借入先にもよりますが「借入額の2%」+「事務手数料3万円」が目安です。

仲介手数料は「物件価格の3%+6万円」が法定上限価格に定められています。

ローン手数料や保証料は、2%ではなく金利上乗せ型ローンなどを交渉して選択することも可能です。

7年程度で完済する可能性があるなら金利上乗せ型の方がお得になる可能性が高いです。

火災保険、地震保険

火災保険は10年、地震保険は5年更新などが一般的です。

保証内容・築年数・立地・建物構造によって金額が変動しますので、記載の数値は参考程度でお願いします。

試算表に記載の数値は複数年前提の金額なので、1年ではない点にご注意ください。

登記費用・登録免許税

家を買った時に、自身の所有物であることを法的に証明するために登記が必要です。

「登記費用・登録免許税」とは、登記に対する税金や処理にかかる司法書士費用のことです。

さらに、ローンを借りる場合は抵当権の設定が必要になるので費用が発生します。

金額は物件の評価額に応じて異なります。

一般的には30~50万円程度と言われています。(今回の試算表には記載除外しています)

印紙税

紙で契約する場合は3万円程度の費用が発生します。

ちなみに、電子契約であれば支払い不要になります。

固定資産税

不動産を保有している間は毎年発生する税金です。

仮に、持ち家を賃貸物件にして入居者がいる場合も、保有者が固定資産税を支払います。

計算式は以下の通りです。

固定資産税=固定資産税評価額(課税標準)×1.4%(標準税率)

標準税率は市町村で決定されます。

都市計画税

不動産を保有している間は毎年発生する税金です。

都市計画事業等の費用にあてるために、市町村が課税する目的税です。

計算式は以下の通りです。

都市計画税=固定資産税評価額(課税標準)×税率0.3(上限)

参考)修繕積立基金

新築マンションの購入時のみ発生する費用です。

マンションの価格や方針によって金額に差がありますが、数十万円が必要です。

【住宅ローン 借り換えシュミレーション】モゲチェックがおすすめ!

借り換えの場合も、比較サイトを利用して「自分にとって最安金利のローン」を把握する方法が効果的です。

前半でご紹介したモゲチェックが借り換えでもおすすめですよ!

モゲチェックの借り換えサービス特徴

●私たちユーザーは完全無料で利用できる

●現在の契約状況を入力すれば、約30の借り換えメリットが出やすい金融機関と比較できる(ネット銀行にも対応)

●「低金利の金融機関」「審査申込」「書類作成」「契約」まで全て対応してくれる

●毎月レポートが届くので、金利の最新動向を把握できる

●オンライン住宅ローンではシェアNo.1の実績あり

●借り換え実績:利用者は平均350万円を削減できた

●借り換え実績:2021年12月の最安金利0.2%台~

モゲチェック公式サイトのリンクはこちらをどうぞ。

モゲチェック

モゲチェックの注意点

●モゲチェックで「借り入れ可能額診断」と「金融機関への申し込み」を可能ですが、最終的な借り換え可否判断は金融機関なので、モゲチェックで100%契約締結ではありません。

●実店舗がありませんので、確認したい事項がある時は電話orチャットでの対応となります。

【住宅ローン 繰り上げ返済】推奨派と否定派の意見まとめ

35年前後の長期ローンで購入契約をしても、「繰り上げ返済をするべき?」という悩みが出てきます。

繰り上げ返済のメリット・デメリットは以下の通りです。

メリットデメリット
繰り上げ返済・支払い利息が減る
・完済時期が早くなる
・金銭的、心理的負担が軽減する
・手元資金の機会損失になる(運用)
・手数料がかかる
・住宅ローン控除額が減る
・借入期間が10年未満になると控除受けられない
・団体信用生命保険の期間や保障額も減る

「繰り上げ返済推奨派」「繰り上げ返済否定派」の論争はこれまで様々なところで話題になっており、全員にとって唯一の最適解というものは存在しません。

そこで、それぞれの主張を列挙しましたのでみなさんの価値観に合致する方法を選択してみてはいかがでしょうか?

繰り上げ返済推奨派の意見
●繰り上げ返済をした方が利息を軽減できる。

●投資の運用益は不確定な要素も含まれるので、確実性のある繰り上げ返済の方が良い。

●若いうちに返済しておけば、子供が大きくなって学費のかかる時に支出管理しやすくなる。

●住宅ローンの返済期間短縮や、毎月の返済額が少なくなると心理的負荷が軽減される

繰り上げ返済否定派の意見
●低金利下では、繰り上げ返済をしても総返済額はあまり安くならない。

●手元資金を運用に回して1%以上の年利を得られるなら、繰り上げ返済しない方が得。

●住宅ローン控除は年末の残高に対して計算されるので、少なくとも控除対象期間内は繰り上げ返済しない方が得。

●繰り上げ返済は「金利上昇」と「住宅ローン控除の恩恵終了後」の時期から検討すれば十分。

●繰り上げ返済時の手数料がムダに感じる。

●団体信用生命保険の補償期間や金額も短縮されることになるので、万が一の時を考えると焦って返済する必要性は疑問。

もし繰り上げ返済をする場合は、返済方法として2つの選択肢があります。

繰り上げ返済の方法

期間短縮型⇒利息軽減効果が高いので、総返済額を効率的に減らしたり返済期間を早めたい人に向いている。

返済額軽減型⇒月々の返済額を抑えたい人に向いている。

繰り上げ返済

【物件選択に必要な知識】物件価値低下率と資産価値の高い物件

住宅を購入する際の価値観は人それぞれです。

その中で、「資産性」を少し気にしたい方向けに基本知識を2つご紹介します。

物件の建物価値低下率

住宅は、車と同様に新築から一定期間は築年数に応じて建物価値が下落します。(0にはならない。)

おおよそ新築から15年あたりで価格下落率が落ち着いてくる傾向になっていきます。

教科書的には「戸建て=15年落ち」「マンション=20年落ち」が建物価格の落ちにくい物件になると想定されます。

立地や状態によっても異なりますので、厳密には物件次第で差が生じます。

少しでも資産価値が保ちやすい物件を探すコツ

●エリア:値段が落ちにくい人気エリアを選ぶ

●立地:駅近がベスト。マンションなら駅から7分以内が必須

●自治体:自治体の都市計画に目を通し、中長期的な街づくり構想を把握する

●土地:水害が少なく、地盤がしっかりしている場所を選ぶ(自治体ハザードマップ、国土地理院の土地条件図などを参照)

●建物:耐震性、省エネ性能は建物の耐久性にもつながるので大事な要素

まとめ

今回は、住宅ローンシュミレーション表を用いて検討すべき項目をご紹介しました。

昨今、年功序列・終身雇用が崩壊し始めている中で、昇給前提の30年前後のローンはリスクが高いと個人的には感じています。

想定外の事態で支払いが滞って生活が苦しくならないように、入念な試算を行いましょう。



本日も最後まで読んでいただきありがとうございました!

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