家計見直し

【図解】住宅ローン試算をエクセルで管理する方法!

みなさんのご自宅は「持ち家」「賃貸」のどちらでしょうか。

多くの場合、人生で1度は「家を買うべきか?どうしようか?」と、迷う機会が訪れます。

そこで今回は、持ち家を検討し始めた方のこんな悩みに役立つ記事を作成しました。

住宅購入を検討中
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マイホームの購入を検討する際に、試算はどのようにすればいいの?
住宅購入を検討中
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住宅購入の試算で、最低限検討した方がいい項目は何があるの?

住宅ローンの試算表と、検討項目の意味をご紹介します!

購入するか否かの判断は人生の中で大きな決断になります。後悔しないように準備をしておきましょう。

住宅ローン試算表の全体像

まずは、住宅ローン試算表の全体像をご紹介します。マンションを前提に作成していますが、大部分は戸建てでも応用できます。

この試算表は「最低限」検討すべき項目の表になりますので、さらに細かい費用は必要に応じて追加してください。

先に結論を言うと、この試算はかなり無理のある支払いシュミレーション結果を示しています。

読者の方
読者の方
何が良くないの?
読者の方
読者の方
基準がわからない

このように感じた方もご安心ください。

1つずつ解説していきます。

各試算条件の項目に関して順番に解説します。

前提条件

この項目では、物件の条件を入力しています。

例として、5,000万円の物件をネット銀行の変動金利0.5%で35年ローンで作成しました。

購入予定物件価格

建物本体代金(建物代金の消費税込み)で入力するようにしましょう!

土地は消費税非課税です

計算金利

まずは仮で、ネット銀行最安クラスの変動金利を入力しています。

変動金利・固定金利に関しては、ご自身の好みに合う方をご選択ください。

●変動金利:市場の金利変動に応じて、ローンの金利も変動する

●固定金利:ローン申し込み時or実行時の金利が返済終了まで適応される

固定金利で契約を交わしても、契約書の細かな文言で「金利を変更する可能性がある」と明記されているケースもあるため要注意です。

返済期間

今回は35年で作成していますが、皆さんのお好みに合わせて設定してください。

月額ローン支払金額

収入のシュミレーションを反映し、自動計算できるように設定がオススメです。

元利均等返済で作成していますが、他に元金均等返済という方法もあります。

ご自身の好みに合う方をご選択ください。

元利均等返済:毎回の返済額(元金と利息の合計額)が一定の返済方法。最初は利息返済の部分が大きい。

元金均等返済:毎回の返済額のうち、元金部分が一定の返済方法。返済期間が進むにつれて利息を含めた返済額が減少していく。

住宅ローン減税

私は購入する場合、中古マンション派なので上限の20万円を入力しています。

新築マンションの場合は以下の計算となります。

居住年ローン年末残高限度額
一般住宅
ローン年末残高限度額
認定住宅
控除率控除期間
2014年1月~2021年12月4,000万円5,000万円1%10年

マンション管理費

ここは仮で入力しています。10,000円~15,000円が多い印象ですが、物件次第です。

戸建て住宅の場合は0円でOKです。

マンション修繕積立金

修繕積立金とは、12年を目安に発生するマンションの大規模修繕費用を積み立てる費用です。

毎月積み立てを行い、3年~5年置きに改定されて増額になるのが一般的です。

最終的な金額は月額2万~2万5千程度になる可能性があり、修繕積立金の上昇率を加味せずに試算して後悔しないようにご注意ください。

新築から2回目、3回目の大規模修繕に対応するためには、1年目から毎月通常のマンションで専有面積(㎡)あたり200円、タワマンでは350円が必要になると言われています。

中古マンションを購入する際は、管理組合がしっかり修繕計画を立てて無理のない資金計画を行っているかを把握することも大事です。

戸建ての場合も、一定期間が経過すると修繕が必要な箇所は出てきます。ですので、いつか発生する修繕費用をコツコツ準備しておくようにしましょう。

シュミレーション結果1

年収800万円で試算してみました。

年間収入

給与収入のみ入力しています。(非課税収入は含んでいません)

実際は、皆さんの源泉徴収票から正確な数値を入力してください。

ちなみに、児童手当は子供の教育等に使う目的があると思いますので、収入から意図的に除きました。

年間控除

収入に対して課税される金額です。

源泉徴収票や住民税決定通知書を確認していただくと分かりやすいと思います。

年間手取り

手取りの金額です。年収とは異なり、現実的な収入額です。

年間収入に対するローン支払額の占める割合

年間収入額に対する住宅ローンの支払金額の比率を示しています。

個人的には、この数値が20%を超えると、支払はかなり辛くなると思います。

年間収入に対する住宅ローン支払金額(%)=年間の返済金額÷年間収入(総支給額)×100

年間手取りに対するローン支払額の占める割合

年間手取り額に対する住宅ローンの支払い額の比率を示しています。

個人的には、この数値が20%を超えると、支払は少し辛くなると思います。

年間手取りに対する返済比率が特に重要なので、20%未満の計画をオススメします。

年間手取りに対する住宅ローン支払金額(%)=年間の返済金額÷年間収入(手取り額)×100

ここまでの試算は、よくある簡易住宅シュミレーションです。

シュミレーション結果2

住宅ローン減税と修繕積立金の変動を含めた試算になります。

1~10年目

住宅ローン減税あり・修繕積立金増額で試算しています。

「支払額の占める比率=年間手取り額に対する住宅関連支出合計の比率」になります。

個人的には、支払額の占める比率が20%を切っていると、将来も比較的安心だと思います。

11年目以降

住宅ローン減税なし・修繕積立金増額で試算しています。

「支払額の占める比率=年間手取り額に対する住宅関連支出合計の比率」になります。

個人的には、支払額の占める比率が20%を切っていると将来も比較的安心ですが、収入UP(昇給)を加味していないため、実際には25%に収まれば何とかなるかもしれません。

参考情報

他に、住宅購入時に発生する費用や、購入後に発生する主な税金をご紹介します。

ローン諸費用、手数料

住宅購入にあたり、基本的には一括で支払いが必要な資金です。

借入先にもよりますが、ネット銀行等でよくある本体代金の5%と仮定すれば、妥当な金額になると思います。

火災保険、地震保険

火災保険は10年、地震保険は5年更新などが一般的です。

保証内容・築年数・立地・建物構造によって金額が変動しますので、記載の数値は参考程度でお願いします。

試算表に記載の数値は複数年前提の金額なので、1年ではない点にご注意ください。

固定資産税

不動産を保有している間は毎年発生する税金です。

仮に、持ち家を賃貸物件にして入居者がいる場合も、保有者が固定資産税を支払います。

計算式は以下の通りです。

固定資産税=固定資産税評価額(課税標準)×1.4%(標準税率)

標準税率は市町村で決定されます。

都市計画税

不動産を保有している間は毎年発生する税金です。

都市計画事業等の費用にあてるために、市町村が課税する目的税です。

計算式は以下の通りです。

都市計画税=固定資産税評価額(課税標準)×税率0.3(上限)

住宅購入前に必要な知識

一般的な住宅の知識を記載します。ご参考になれば嬉しいです。

物件の建物価値低下率

住宅は、車と同様に新築から一定期間は築年数に応じて建物価値が下落します。(0にはならない。)

おおよそ新築から15年あたりで価格下落率が落ち着いてくる傾向になっていきます。

教科書的には「戸建て=15年落ち」「マンション=20年落ち」が建物価格の落ちにくい物件になると想定されます。

立地や状態によっても異なりますので、厳密には物件次第で差が生じます。

少しでも資産価値が保ちやすい物件を探すコツ

●エリア:値段が落ちにくい人気エリアを選ぶ

●立地:駅近がベスト。マンションなら駅から7分以内が必須

●自治体:自治体の都市計画に目を通し、中長期的な街づくり構想を把握する

●土地:水害が少なく、地盤がしっかりしている場所を選ぶ(自治体ハザードマップ、国土地理院の土地条件図などを参照)

●建物:耐震性、省エネ性能は建物の耐久性にもつながるので大事な要素

まとめ

今回は、住宅ローンシュミレーション表を用いて検討すべき項目をご紹介しました。

昨今、年功序列・終身雇用が崩壊し始めている中で、昇給前提の30年前後のローンはリスクが高いと個人的には感じています。

想定外の事態で支払いが滞り、生活に困窮することがないように、入念な試算を行いましょう。

※ちなみに筆者は当面、賃貸派を継続する予定です。

本日も最後まで読んでいただきありがとうございました!

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住宅購入を検討する知識を学びたい方は、こちらの書籍がオススメです。



試算をした結果、家計見直しをしたいと感じた方はこちらをご覧下さい。

源泉徴収票や税金用語を学びたい方にオススメの記事です。

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