【リベ大賃貸知識まとめ】転勤族必見！修繕費と退去ガイドラインのポイントを解説

みなさんのお住まいは「持ち家」or「賃貸」のどちらでしょうか？

筆者の勤務する製薬業界では「会社の家賃補助制度」や「単身赴任」などを理由に賃貸物件を利用する人が身近にたくさんおられます。

賃貸物件はオーナーさんから「借りている」という立場なので、修繕費や退去費でトラブルが起きやすい点に注意が必要です。

読者の方

敷金・礼金は会社が支払うから、家のことは何も考えなくて大丈夫～

読者の方

不動産会社に言われたまま支払ってるけどダメなの？

筆者(メディ太)

悪徳な不動産業者だと過剰請求されている可能性もありますよ。

私たち利用者が最低限の知識を持つことで、入居中の設備修繕費や退去費用を過払いするリスクが低くなります。

この記事では、賃貸生活10年以上の筆者が「修繕」や「交渉」をする上で役に立つ知識と事例を解説します。

この記事の要約

●基本的に賃貸物件で入居者の過失がない修理は、貸し主負担。

●借りた方の故意・過失等で壊してしまった場合は入居者(賃借人)が修理する

●退去時に新品の状態に復元する必要はない。

●契約書の文言や特約に必ず目を通して不利な条件は改善交渉をする

●不動産業者とのやりとりはメールで記録に残す

●ガイドラインや民法をもとに相談はOKだが、クレーマーにならないようにする

賃貸に住むなら「ガイドライン」と「民法」の知識が必須！

私たち利用者は「賃貸契約のルール」を把握しておくことが大切です。

ここでのルールとは、「ガイドライン」と「民法」の2つです。

ガイドライン⇒国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
民法⇒賃貸借契約に関するルール見直しの部分

法的拘束力は「民法>ガイドライン」になりますが、ガイドラインも判例の判断基準とされているため、重要な指針になります。

読者の方

ガイドライン？民法？難しそうだから心が折れそう・・。

筆者(メディ太)

心配しなくても大丈夫ですよ！

かんたんな表現や事例を出しながら解説していきます。

ガイドラインと民法の知識は「契約締結前～入居～退去」まで、多くのシーンで役立つ知識です。

読者の方

契約締結前も必要な知識なの！？
何も知らずに契約してしまった・・。

筆者(メディ太)

既に賃貸借契約を締結されている方は、一応、現在の契約書が有効なものと考えられますので「契約内容に沿った取扱いが原則」になります。

契約書の条文があいまいな場合や、契約締結時に何らかの問題があるような場合は、「ガイドライン」を参考にしながら話し合いの余地があります。

引用：国土交通省ホームページ

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、特に入居前の契約や退去時の費用の交渉で役立ちます！

このガイドラインは、全国の賃貸物件で発生する契約トラブルを踏まえ作成されました。

筆者(メディ太)

これをしっかり読み込むだけで格段に交渉力がUPし、損をする可能性は大きく減少しますよ！

ガイドラインの中で私たちが知っておくべきポイントは次の4点です。

ガイドラインのポイント: ①原状回復の費用負担

②通常の使用範囲

③経過年数の考慮

④施工単位

順番に解説していきます！

ポイント①原状回復の費用負担

原状回復の費用負担は、賃貸で居住したことで発生した建物価値の減少のうち、「明らかに借りた方の故意・過失等で壊してしまった場合は入居者(賃借人)が修理する」と解釈されます。

つまり、普通に住んでいて自然に発生した汚れや損傷は入居者の責任ではなく、賃料に修繕費も含まれているので貸主はそこから修理費を出すということです。

原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。
そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
⇒　原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化
引用：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

読者の方

原状回復の定義は、住む前の状態に戻すのではないの？

筆者(メディ太)

原状回復の定義だけで考えると「本来の状態に回復させる」のは必要です。

ただし、原状回復の費用負担に関しては、必ずしも入居者だけの責任で費用負担する必要はありません。

毎月支払っている賃料には修理費も含まれていると解釈されているにも関わらず、追加で修繕費を請求された場合は必ず業者に理由を確認しましょう。

普通に生活して発生する損傷の修繕費は「家賃に含まれている」と解釈されています。

例：フローリングの日常生活で無意識につく微細な傷など

ポイント②通常の使用範囲

通常の使用とは「一般常識の範囲内で使用して起こる範囲内」ということです。

読者の方

一般常識の範囲内って、人によって解釈が分かれるのでは？

筆者(メディ太)

私も同感です。

解釈は線引きが難しいので、ガイドラインには具体的な事例が2つ記載されています。

通常の範囲外と解釈されるパターン: ①入居者(賃借人)が明らかに悪い使い方をして発生した損傷

②通常の使用範囲内で発生した損傷でも、その後の入居者(賃借人)の管理が悪く、「損傷が発生」or「損傷が拡大」した場合

このように、明らかに借りた側が「故意・過失等」で壊してしまった場合は、入居者(賃借人)が修理費を負担する必要があります。

逆に考えると、この2パターンに該当しない使用方法や管理を心がけておけばOKということです。

ポイント③経過年数の考慮

経過年数の考慮とは、建物や設備の経過年数を考慮して「年数が長いほど入居者(賃借人)の負担割合を減少させる」という考え方です。

グレードアップ⇒賃貸人が負担(オーナー)
経年変化による通常損耗(劣化)⇒家賃に修理費が含まれる
通常の範囲を超える損耗や過失による劣化⇒賃貸人が負担(入居者)

入居者(賃借人)が退去時に「原状回復の義務がある毀損部分」を修繕する時は、基本的に全ての修理費用を負担する必要はありません。

筆者(メディ太)

つまり、「そもそも設備自体が時間の経過とともに価値が減少しているので、その分も入居者が費用負担して新品に交換する必要はない」ということです。

経過年数の事例

壁紙に傷をつけて自費で修繕が必要な場合、居住期間が2年・4年・6年では負担額が異なります。

ガイドラインでは壁紙の実質価値は６年でゼロと計算するため、6年以上住んだ賃貸の壁紙修理費用は支払う必要がないという解釈になります。

ポイント④施工単位

原状回復は「毀損部分の復旧」なので、最低限度の施工単位を修繕することが基本です。

つまり、少しの部分しか損傷していないのに、全部分の修理費をこちらが負担する必要はないということです。

筆者(メディ太)

例えば、入居者が壁紙を一部損傷したことがきかっけで、オーナーが壁紙を全面張替えを希望したとします。

この場合、入居者の費用は一部損傷した部分の修繕費のみ負担が基本です。

少しの傷だけなのに全体の修理費を請求された場合はボッタクリの可能性もあるため、すぐにサインせずちゃんと内訳(明細)を事前に確認しましょう。

民法改正のポイント6選

2017 年５月に成立した「民法の一部を改正する法律」が2020年４月１日から施行され、賃貸借契約に関するルールが見直しになりました。(約120年ぶりの改正)

改正後の民法は、入居後～退去まで活用できる重要な知識です！

筆者(メディ太)

今回は、特に賃貸契約で入居者が知っておくべき民法を6つご紹介します。

引用：法務省「民法新旧対照条文」、「賃貸借契約パンフレット」

民法のポイント: ①賃貸人による修繕等(第606条)

②賃借物の修繕に関する要件の見直し(607条の2)

③賃借人による償還請求(608条)

④賃貸物の一部滅失等に因る賃料の減額等の見直し(611条)

⑤賃借人の現状回復義務及び収去義務等の明確化(621条)

⑥敷金に関するルールの明確化(622条の2)

ポイント①賃貸人による修繕等(第606条)

賃貸物件の貸主には物件の修繕義務があり、基本的に修繕の費用は貸主負担となります。

入居者が支払う家賃には通常使用に伴う損耗の費用も含まれているので、入居者が貸主(オーナー)へ修繕を依頼して拒否された場合は、民法606条を根拠に交渉可能です。

筆者(メディ太)

借主(入居者)に過失がある修繕は貸主の費用負担に該当しません。

一、賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。
二、賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。
引用：民法第六百六条

ポイント②賃借物の修繕に関する要件の見直し(607条の2)

賃貸物件の修繕が必要になった場合、次の3パターンに該当すれば、借主(入居者)の判断で修繕をしても貸主から責任を追及されることはないことが明確になりました。

借主(入居者)の判断で修繕しても貸主から責任を追及されないケース: ①貸主が修繕の必要性を知っているのに対応しない。

②貸主に修繕を依頼したのに対応してもらえない。

③災害の修復等で急を要する時。

筆者(メディ太)

大前提として、賃貸物件は貸主(オーナー)の所有物です。

ですので、基本的には「借主(入居者)は無断で勝手に設備を変更したり修繕してはいけない」とされています。

借主(入居者)は勝手に修繕を行ってはいけませんが、貸主(オーナー)に依頼しても対応してくれない時は借主判断で修繕しても責任追及しないことが明文化されたのです。

ちなみに、借主(入居者)に明らかな過失がない場合は、修繕費用もすぐに貸主へ請求することが可能です。

賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。
一、賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
二、急迫の事情があるとき。
引用：民法第六百七条の二

イメージは次の通りです。

借主(入居者)

備え付け設備となっている給湯器が壊れたので修理して欲しいです

貸主(オーナー)

あーそうですか～。少し待ってくださいね。(先延ばししてやろう)

・・・しばらく音沙汰なし

借主(入居者)

修繕を通知したのに全く対応がないので、改正後の民法607条の2に該当する案件と判断し、こちらで修繕します。
当然、修繕費用は後日請求します。

貸主(オーナー)

えっ！？あ・・はい。わ、わかりました。

改正前の民法には，どのような場合に賃借人(入居者)が自分で修繕をすることができるのかを定めた規定はありませんでした。

ポイント③賃借人による償還請求(608条)

本来、貸主(オーナー)が負担するべき費用を借主(入居者)が支払った場合、すぐに借主が貸主へ請求できるということが定められています。

イメージとしては、修繕を依頼しても貸主が対応しない場合、自分で修繕対応した後に費用請求できる根拠として役立ちます。

一、賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。
二、賃借人が賃借物について有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、第196条第2項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。
引用：民法第六百八条

ポイント④賃貸物の一部滅失等に因る賃料の減額等の見直し(611条)

賃貸物件の一部に不具合が生じた場合、割合に応じて家賃の減額が「当然」になりました。

もし、一部損耗などで利用可能な設備が不十分な場合、相応の家賃に減額するのが当たり前という解釈になります。

筆者(メディ太)

賃貸物件で支払う家賃は、利用可能な設備が「揃っている前提」で設定されています。

もし設備不良で使用不可の場合、相当分を家賃から減額するのが当然の対応と考えてよいのです。

改正前の民法では「滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる」という弱い表現でしたので、交渉次第では減額に応じてもらえないケースもありました。

それが今回の改正で交渉しやすい環境になったのです。

減額の目安は、国土交通省の「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集」に記載されていますので、ご参考ください。

もし設備不具合が生じて家賃を減額してもらえても、設備が復旧した場合は家賃も元に戻ることがほとんどです。

一、賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
二、賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
引用：民法第六百十一条

ポイント⑤賃借人の現状回復義務及び収去義務等の明確化(621条)

入居者の原状回復義務や費用負担について次の文言が明文化されました。

「賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うこと」
「通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないこと」

つまり、「借主(入居者)は住み始めた後に生じた損傷を原状回復する義務はあるが、通常範囲の使用による損耗や経年劣化は対象外」ということです。

筆者(メディ太)

何でもかんでも費用負担を借主(入居者)に請求してくる業者には注意しましょう！

通常損耗・経年変化の解釈を巡ってトラブルになるケースは多い事案です。

改正前の民法には、原状回復義務及び収去義務等の文言が明確ではありませんでしたので、トラブルを減らすために今回明文化されたと推察されます。

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。
ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
引用：民法第六百二十一条

ポイント⑥敷金に関するルールの明確化(622条の2)

判例に従い、敷金返還のルールが明確化されました。

敷金返還のルール: ●賃貸借契約が終了して賃借物が返還された時点で敷金返還債務が生じる

●敷金返還額は、受領した敷金の額からそれまでに生じた金銭債務の額を控除した残額

残念ながら、稀に敷金を返済しない悪徳業者や悪徳オーナーがいます。

その背景には、改正前の民法には敷金の定義や敷金返還請求権の発生時期についての規定がなかったことも一因と考えられています。

筆者(メディ太)

今回の改正を踏まえて、悪徳な対応を受けた場合は民法を根拠に交渉しましょう。

賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
一、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二、賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
引用：第六百二十二条の二